Estafas inmobiliarias en Guayaquil: 5 lecciones de una sentencia reciente y cómo verificar antes de pagar

Marzo de 2021. Un ciudadano firma un contrato de USD 65.000 para construir una vivienda en una urbanización privada del sector de La Aurora, en la vía a Daule. Las personas que le ofrecen el servicio están vinculadas a una compañía constructora y se presentan como profesionales de la construcción. Él confía y entrega un anticipo de USD 22.000 en tres depósitos a las cuentas bancarias de la compañía.

Pasan más de seis meses y la obra no empieza. La empresa culpa a supuestos inconvenientes con los permisos municipales. Él pide que le devuelvan su dinero, pero no obtiene una respuesta favorable. Los trabajos se siguen aplazando sin explicación.

El 13 de octubre de 2026, la Fiscalía General del Estado informó que obtuvo una sentencia de tres años de prisión contra los dos hermanos procesados. Un Tribunal de Garantías Penales, por voto de mayoría, los declaró autores directos del delito de abuso de confianza. Además, impuso a cada uno una multa de diez salarios básicos unificados y dispuso el pago de USD 15.000 como reparación integral. Se trata de una sentencia de primera instancia, según informó la Fiscalía; la decisión aún podría ser impugnada.

El detalle que más nos importa está en el boletín oficial: según la consulta a la SENESCYT, no registraban títulos profesionales. Aun así, ofrecieron un servicio especializado y firmaron el contrato.

Una aclaración antes de seguir. En el lenguaje diario hablamos de «estafa», pero el tribunal los condenó por otro delito: abuso de confianza, que consiste en disponer en beneficio propio del dinero o los bienes que alguien te entregó con un fin determinado. Y no eran corredores de bienes raíces, sino personas vinculadas a una constructora. Aun así, las lecciones sirven para cualquier operación inmobiliaria en la que entregues dinero: comprar, construir, reservar en un proyecto o arrendar.

5 lecciones que deja este caso

1. «Profesional» es una palabra que se verifica, no que se cree

Cualquiera puede llamarse arquitecto, ingeniero o asesor. Comprobarlo toma dos minutos. En el portal de consulta de títulos de la SENESCYT buscas por apellidos o por número de cédula, y ves los títulos nacionales y extranjeros registrados. (Desde el Decreto Ejecutivo 100 de 2025, la SENESCYT se integra al Ministerio de Educación, Deporte y Cultura, pero la consulta sigue disponible en ese portal.)

Pide el nombre completo y la cédula de quien te ofrece el servicio y consúltalo antes de firmar. Si no aparece nada, pregunta por qué. Haz lo mismo con quien te asesora en la compra, la venta o el arriendo: pregúntale qué formación tiene y dónde puedes comprobarla.

2. Verifica a la empresa, no solo a la persona

En este caso, el dinero fue a las cuentas de una compañía. Que exista una empresa no garantiza nada por sí solo. Si te presentan una compañía, búscala por nombre o RUC en el portal de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros, donde puedes revisar su situación legal y a sus administradores. También puedes consultar el RUC en el SRI.

Ojo: un RUC activo demuestra que alguien está registrado para tributar en una actividad. No demuestra que tenga un título profesional ni experiencia. Pide también un portafolio de obras o proyectos anteriores, visítalos y, si puedes, habla con clientes anteriores.

3. Todo por escrito: contrato, cronograma y pagos por avance

Aquí hubo un contrato de obra civil, y eso ayudó a probar lo ocurrido. Pero un contrato no basta si no dice qué se hace, cuándo y cuánto se paga en cada etapa. El arquitecto Paulo Andrade, consultado por Primicias sobre este caso, recomienda exigir un cronograma de trabajos y hacer los desembolsos por rubros (por ejemplo, por la fase de obra gris), de modo que el anticipo sea un porcentaje de las obras preliminares. Así no pagas por adelantado lo que todavía no existe.

Antes de firmar, lee el contrato con calma y, si tienes dudas, revísalo con un abogado. No improvises con el patrimonio de tu familia.

4. Pagos trazables y evidencia guardada

Entre las pruebas que presentó la Fiscalía constaron las copias certificadas del contrato, la materialización de conversaciones de WhatsApp, los certificados del Registro Civil y de la SENESCYT, y un reporte de la Unidad de Análisis Financiero y Económico (UAFE). Los depósitos a cuentas de la compañía dejaron un rastro.

La lección es simple: paga por transferencia o depósito a la cuenta de la empresa o del titular, pide factura o recibo por cada pago y nunca entregues efectivo sin comprobante. Guarda el contrato, los comprobantes, los chats y los correos. Si algo sale mal, esa evidencia es tu respaldo.

5. Los permisos y los papeles del inmueble se revisan antes, no después

La excusa del retraso fueron los permisos municipales. Antes de pagar por una construcción, pide el permiso de construcción o el estado del trámite en el municipio del cantón donde está el terreno. El mismo arquitecto sugiere seguir el avance del proyecto con el código catastral del predio en la página web del municipio.

Si vas a comprar, pide el certificado de historia de dominio y el certificado de gravamen en el Registro de la Propiedad del cantón donde está el inmueble. En Guayaquil puedes solicitarlos en línea en rpguayaquil.gob.ec.

Un caso que Guayaquil no olvida: Terrabienes

Según Primicias, en 2015 cientos de personas denunciaron a la inmobiliaria Terrabienes porque no recibieron las viviendas que les habían prometido en la urbanización Arcos del Río. El 20 de febrero de 2026, la Superintendencia de Compañías suscribió la resolución que aprueba un acuerdo para que 440 familias reciban terrenos, dentro del proceso concursal de Urnosa S.A., iniciado en 2019. Más de diez años de espera nos recuerdan que verificar antes de pagar siempre cuesta menos que reclamar después.

Checklist: verifica antes de pagar

• Consulta el título profesional en el portal de la SENESCYT.
• Busca la empresa en la Superintendencia de Compañías y su RUC en el SRI.
• Pide referencias y visita obras o proyectos anteriores.
• Firma un contrato escrito con cronograma, valores, forma de pago y qué pasa si hay retrasos.
• Paga solo por transferencia o depósito a la cuenta de la empresa o del titular, con factura o recibo.
• Pide el permiso de construcción o el estado del trámite en el municipio.
• Solicita la historia de dominio y el certificado de gravamen en el Registro de la Propiedad.
• Desconfía de precios muy por debajo del mercado y de presiones para pagar rápido.
• Guarda todo: contrato, comprobantes, chats y correos.
• Si tu corredor dice ser socio de ACBIR Guayas, búscalo en Socios Activos.

Si vas a negociar con una inmobiliaria, complementa esta lista con nuestra guía Cómo saber si una inmobiliaria es legal en Ecuador. Y para entender cómo un profesional te protege en cada etapa, lee Seguridad y bienes raíces: cómo un corredor profesional reduce riesgos.

¿Y si ya pagaste y la obra no avanza?

Reúne el contrato, los comprobantes y las conversaciones, y pide por escrito una explicación o la devolución del dinero. Consulta con un abogado cuál es la mejor vía en tu caso: muchas veces es un reclamo civil por incumplimiento de contrato. Si consideras que fuiste víctima de un delito, puedes presentar una denuncia en la Fiscalía. No dejes pasar el tiempo, porque las acciones tienen plazos.

El respaldo real se puede verificar

Cuando compras, vendes o arriendas, trabajar con un corredor preparado reduce riesgos. Te contamos por qué en Ventajas de trabajar con un corredor certificado frente a uno no certificado.

Y si tú quieres ejercer como corredor, haz que tu preparación también se pueda comprobar. El Curso de Corredor de Bienes Raíces de ACBIR Guayas es híbrido, de lunes a jueves de 18h00 a 21h30, con 240 horas académicas. Al finalizar, puedes optar por la certificación de competencia laboral del Ministerio del Trabajo, registrada y visible en la SENESCYT.

Profesionalízate, no improvises: tu palabra vale más cuando tiene respaldo real.

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