¿Qué es y para qué sirve un contrato de corretaje en Ecuador?
En el mercado inmobiliario ecuatoriano, la figura del contrato de corretaje juega un papel fundamental para garantizar transparencia y seguridad entre propietarios, compradores y corredores de bienes raíces. Este contrato es un acuerdo escrito mediante el cual un corredor de bienes raíces, legalmente autorizado, recibe el encargo de gestionar la oferta o demanda de un negocio inmobiliario, dentro de un plazo y con honorarios fijados conforme a la ley (Reglamento a la Ley de Corredores, Art. 8).
Un contrato de corretaje no se limita únicamente a la intermediación, sino que constituye un compromiso formal y legal que respalda la labor del corredor y otorga confianza a los clientes. El Código de Comercio en su Art. 501 define al contrato de corretaje como aquel en el que una persona encarga a otra —denominada corredor— la gestión de realizar un determinado negocio, y en caso de lograrlo, tiene derecho a percibir una retribución. Esta retribución puede ser libremente convenida por las partes, y en caso de duda, se aplican las tablas de honorarios del sector o el valor usual de la plaza.
Es importante recalcar que el corretaje no genera una relación de dependencia, agencia o comisión, sino que constituye una gestión autónoma del corredor. Además, cuando el contrato de corretaje tenga como objeto la compra, venta, hipoteca, anticresis u operaciones similares sobre bienes raíces, solo podrá realizarse a través de corredores naturales o jurídicos que estén legalmente habilitados.
En este sentido, el Art. 11 del Reglamento a la Ley de Corredores establece que ninguna persona puede realizar actividades de corretaje de bienes raíces sin contar con la correspondiente licencia. Los infractores serán sancionados conforme a la normativa vigente.
De esta forma, el contrato de corretaje en Ecuador no solo regula la relación profesional entre cliente y corredor, sino que además protege los intereses de ambas partes al garantizar que las operaciones se desarrollen bajo parámetros legales claros.
¿En qué consiste un contrato de corretaje en Ecuador?
El Código Civil ecuatoriano, a través del artículo 2317, señala que es posible poner a la venta un inmueble que se encuentra hipotecado a alguna institución financiera (siempre que esté regulada por la Superintendencia de Bancos). Inclusive, el propietario está en capacidad de volver a hipotecar la vivienda, sin importar las estipulaciones del contrato original.
Tengamos en cuenta que una hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre un bien inmueble, cuyo objetivo es asegurar el cumplimiento de una obligación de deuda. Dentro de este escenario, el propietario puede tomar decisiones relativas a ese bien, sin importar que se encuentre hipotecado.
En una situación de este tipo, y a pesar de que el Código Civil respalde al propietario de un inmueble y su facultad para enajenarlo, es aconsejable consultar con profesionales en derecho inmobiliario para tomar una decisión informada, ante posibles implicaciones legales y/o financieras.
Aquellos propietarios que viven en el exterior y buscan vender una vivienda hipotecada, también tienen la posibilidad de hacerlo. Sin embargo, la gestión de documentos podría ser un poco más compleja. Una opción viable es otorgar un poder especial a una persona de confianza en Ecuador. En tanto, el BIESS podría solicitar documentación adicional.
En un contexto de bienes raíces, el contrato de corretaje es un acuerdo en el que un profesional (en este caso, el corredor) se compromete a brindar asistencia para dinamizar el contacto entre el vendedor de un inmueble y un posible comprador, a fin de lograr una comunicación más dinámica y un acuerdo que beneficie a ambas partes.
De acuerdo al artículo 505 del Código de Comercio Ecuatoriano, el corredor tiene derecho a recibir una retribución si es que logra concretar un determinado negocio, ya sea venta o alquiler. El monto a pagar dependerá de lo acordado entre las partes, pero es puede tomar como referencia la tabla de honorarios fijada para el sector.
Entre las principales características de un contrato de corretaje, tenemos:
- Es un documento formal. Eso significa que su contenido debe ser plasmado por escrito, a fin de darle validez y seguridad jurídica.
- Establece prestaciones correlativas o bilaterales, puesto que las partes deben cumplir con una serie de obligaciones acordadas previamente.
- Salvo alguna condición particular, el contrato de corretaje conlleva un intercambio económico luego de concretar su objetivo.
- Es autónomo e independiente, ya que no está ligado ni depende de algún negocio externo.
- Su finalidad es la de lograr un acercamiento entre los interesados, quienes celebrarán un contrato en una etapa posterior.
¿Cuáles son las ventajas del corretaje inmobiliario?
El servicio de corretaje inmobiliario ofrece diferentes beneficios cuando se trata de poner a la venta o alquiler un inmueble en cualquier ciudad de Ecuador. El más importante radica en la participación de un especialista como intermediario.
Cuando un propietario recurre a corredores inmobiliarios capacitados y certificados, logra que su inmueble tenga visibilidad de forma eficiente. Ello ocurre porque el agente cuenta con los conocimientos necesarios para llegar a clientes potenciales, que estén dispuestos a realizar una oferta considerable.
Al tener una mayor difusión en medios y plataformas del rubro, la compra o la renta se puede concretar de forma más rápida en comparación al tiempo que le tomaría al propietario realizar el proceso con sus propios medios. Y es que, al final de cuentas, un corredor sabe dónde encontrar los mejores prospectos según el tipo de vivienda u oficina que se va a ofertar.
El corretaje inmobiliario también incluye acompañamiento al momento de tramitar los documentos necesarios para la compraventa o alquiler de un inmueble. El experto se encargará de revisar que los pagos de impuestos se encuentren al día y que los acuerdos estén sujetos a la normativa y leyes vigentes.
Obligaciones del corredor inmobiliario
El trabajo de un corredor de bienes raíces es el de representación de una de las partes que intervienen en la negociación, salvo que los involucrados acepten voluntariamente ser representados por la misma persona.
De acuerdo a la ley del Código de Comercio local, las personas naturales y jurídicas que se especialicen en el correaje inmobiliario pueden realizar la labor de promoción en diferentes medios, incluyendo bolsas inmobiliarias, sistemas de listado múltiple o asociaciones que impliquen la división de honorarios con otros corredores.
Del mismo modo, los corredores están impedidos de intervenir en contratos que hayan sido asignados a otros agentes. También tienen prohibido promocionar bienes en proceso de construcción sin que exista una garantía de terminación por parte del propietario.
Finalmente, los corredores que incumplan los términos de un contrato de corretaje o cometan acciones de mala fe, deberán responder por los posibles perjuicios que pudieran ocasionar.
Elementos de un contrato de representación por corretaje
Como corredor de bienes raíces profesional, dispones de diferentes formatos para celebrar un contrato de representación por corretaje. Entre los elementos que debe incluir el documento, figuran los siguientes:
- Datos del propietario, incluyendo nombre, C.C./RUC/Pasaporte, teléfono, dirección, e-mail.
- Datos del corredor inmobiliario, incluyendo su número de licencia profesional de Bienes Raíces.
- Objetivo del contrato. Por ejemplo: encargar la oferta, vinculación o intermediación para una transacción inmobiliaria de venta y/o alquiler.
- Plazo del contrato.
- Precio tentativo de la transacción, ya sea de venta o de arriendo.
- Obligaciones del corredor inmobiliario. Por ejemplo: diseño de campañas publicitarias, presentación del inmueble a potenciales compradores, envío de reportes y ofertas, asesoramiento documental, etc.
- Obligaciones del propietario. Por ejemplo: Ofrecer facilidades al corredor inmobiliario, permitir el ingreso a la propiedad, proporcionar documentos del inmueble, realizar el pago de honorarios al corredor luego de completar un acuerdo o promesa de compraventa, etc.
- Forma de pago de honorarios.
- Declaraciones sobre la disponibilidad del inmueble, condiciones de pago, indemnizaciones, devoluciones, etc.
- Firma del propietario y el corredor inmobiliario.
En el caso de los corredores inmobiliarios certificados por ACBIR Guayas, podrán promocionar el inmueble a través de empresas cooperantes afiliadas a la asociación.
La importancia de capacitarte como corredor de bienes raíces
Según el manual básico del corredor inmobiliario de Ecuador, elaborado por profesionales de ACBIR Guayas, existen al 2021 más de 3,000 personas que laboran como intermediadores mobiliarios. Sin embargo, muchos de ellos no cuentan con la preparación necesaria. Ello puede generar dudas y desconfianza en el público, por lo que es necesario dar el siguiente paso y obtener una habilitación por parte de entidades autorizadas.
La mejor forma de validad tus competencias como corredor inmobiliario es a través de la certificación de ACBIR Guayas, que cuenta con el aval del Ministerio de Trabajo. Nuestra asociación entiende cómo funciona el mercado inmobiliario, y nuestros capacitadores son especialistas en el campo.
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