Venta de inmueble con hipoteca al BIESS y cuyo propietario reside en el exterior
Muchos propietarios de viviendas en Ecuador se preguntan si es posible vender una vivienda si es que esta se encuentra hipotecada al BIESS o cualquier otro banco. Y no solamente ello, ya que también persiste la duda sobre si podrán hacerlo si es que residen fuera del país.
Desde ACBIR Guayas nos encargaremos de resolver estas y otras dudas similares, de manera que, si eres un asociado o piensas iniciar tu carrera como corredor inmobiliario, tengas un panorama más claro y puedas brindar la mejor asesoría a tus clientes.
¿Es posible vender una vivienda hipotecada?
El Código Civil ecuatoriano, a través del artículo 2317, señala que es posible poner a la venta un inmueble que se encuentra hipotecado a alguna institución financiera (siempre que esté regulada por la Superintendencia de Bancos). Inclusive, el propietario está en capacidad de volver a hipotecar la vivienda, sin importar las estipulaciones del contrato original.
Tengamos en cuenta que una hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre un bien inmueble, cuyo objetivo es asegurar el cumplimiento de una obligación de deuda. Dentro de este escenario, el propietario puede tomar decisiones relativas a ese bien, sin importar que se encuentre hipotecado.
En una situación de este tipo, y a pesar de que el Código Civil respalde al propietario de un inmueble y su facultad para enajenarlo, es aconsejable consultar con profesionales en derecho inmobiliario para tomar una decisión informada, ante posibles implicaciones legales y/o financieras.
Aquellos propietarios que viven en el exterior y buscan vender una vivienda hipotecada, también tienen la posibilidad de hacerlo. Sin embargo, la gestión de documentos podría ser un poco más compleja. Una opción viable es otorgar un poder especial a una persona de confianza en Ecuador. En tanto, el BIESS podría solicitar documentación adicional.
Requisitos para adquirir una vivienda hipotecada al BIESS
El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS) señala que es válido realizar una operación de compra-venta por una vivienda que haya sido financiada por alguna institución financiera local, pero es necesario cumplir con algunos requisitos.
Según lo descrito por el BIESS en sus condiciones de financiamiento, la operación será válida cuando la entidad financiera que concedió la hipoteca apruebe levantar el gravamen mediante el procedimiento establecido de Convenio de Sustitución de Acreedor Hipotecario suscrito con el BIESS.
En un escenario de esta naturaleza, el BIESS se encargará de cancelar el saldo de la deuda existente a la entidad bancaria o cooperativa correspondiente. Y si se observa una diferencia monetaria, ese monto será desembolsado de la cuenta bancaria de la parte vendedora. Cabe señalar que, en estos casos, no se reconocerá pagos por multas o penalizaciones impuestos por la entidad financiera acreedora.
Ahora bien, ¿qué ocurre si es que la vivienda que se va a adquirir ha sido hipotecada al propio BIESS? En este caso, será necesario que todos los dividendos en planilla de la tabla de amortización del vendedor se encuentren cancelados antes de la recepción de documentos.
El BIESS señala que el propietario está obligado a continuar pagando las cuotas de su crédito hasta que se concrete el desembolso acordado, sin importar que las escrituras de compraventa ya hayan sido firmadas.
¿Es posible obtener un préstamo hipotecario para una vivienda hipotecada?
Ahora que tienes un mejor panorama sobre la posibilidad de vender un inmueble hipotecado, veamos si es posible concretar esta operación a través de un nuevo financiamiento otorgado por el BIESS.
A través de su sitio web, el BIESS señala que este proceso es viable en unidades de vivienda unifamiliar que se encuentren hipotecadas a alguna institución financiera.
El solicitante podrá obtener un financiamiento del 100% del avalúo de una vivienda, hasta un monto máximo de US$ 100,000. La cifra exacta será proporcional a la capacidad de pago del solicitante, la cual se determinará luego de una evaluación. El plazo máximo para pagar la hipoteca es de 25 años.
Este procedimiento se puede realizar con cualquiera de las instituciones financieras con las cuales el BIESS tenga un convenio vigente. Si deseas ver la lista completa de entidades habilitadas, puedes realizar tu consulta aquí.
Recuerda que la hipoteca para vivienda es un beneficio dirigido a personas naturales que se encuentren afiliadas al Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social bajo una relación de dependencia. También pueden acceder afiliados voluntarios y jubilados por vejez o invalidez.
Sustitución de hipoteca, una alternativa viable
Uno de los motivos por los cuales los propietarios buscan vender un inmueble hipotecado es liberarse de deudas. Ante ello, y en determinados casos, una posible alternativa es la sustitución de hipoteca al BIESS. Si bien esta operación implica continuar con el pago de cuotas, permite acceder a condiciones más convenientes.
Algunos de los beneficios de trasladar la deuda de un préstamo hipotecario al BIESS incluyen la extensión del plazo de pago hasta 25 años, reducciones de cuotas y menores tasas de interés. La precalificación es automática y se puede realizar en línea, sin necesidad de acudir a una oficina.
Recuerda que la sustitución de hipoteca es aplicable para afiliados con relación de dependencia, así como jubilados por vejez, invalidez o discapacidad. Los afiliados sin relación de dependencia y voluntarios pueden acceder al programa únicamente de forma solidaria, si es que su cónyuge cumple con los requisitos de calificación.
Para conocer más detalles sobre capacidad de endeudamiento, plazos de pago, tasas de interés y sistemas de amortización, te recomendamos consultar directamente en el sitio oficial del BIESS.
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